降價(jià)氛圍從未如此濃厚，買還是不買？

今年8月底，鄭州四環(huán)精裝修住宅價(jià)格已經(jīng)跌至1萬元/平米以下。2016年6月，鄭州綠地城項(xiàng)目首次開盤，成交均價(jià)9400元/平米，2020年8月，綠地城工抵房帶裝修9900元/平米，一萬定房、3萬網(wǎng)簽、首付分期；主城區(qū)價(jià)格也不斷下探，三環(huán)內(nèi)的名門橙邦，特價(jià)房已經(jīng)從每平米一萬四降價(jià)到一萬三、一萬二再到11XXX元。

四年來的漲幅如同黃粱一夢(mèng)中的幻影，再考慮到貨幣的購買力下降和通脹因素，不漲價(jià)已經(jīng)是降價(jià)了。

9月中旬，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長閉門會(huì)上，多家河南房企掌門人表示：降價(jià)促銷弊大于利，不帶頭降價(jià)。此舉備受爭議，有媒體直指其涉嫌行業(yè)綁架。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，“金九”鄭州新房市場(chǎng)成交面積同比下滑22%。

十一黃金周，市場(chǎng)依舊不溫不火。360房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月1日至7日鄭州新房總成交量不足2000套。

不降價(jià)聯(lián)盟締結(jié)滿月：郊區(qū)跌無可跌，主城價(jià)格震動(dòng)

河南龍頭房企不降價(jià)聯(lián)盟剛成立就面臨分崩離析。“金九銀十”房企紛紛打響促銷戰(zhàn)，光明正大或者偷偷摸摸地降價(jià)打折，特價(jià)房已經(jīng)是項(xiàng)目標(biāo)配，零首付、首付分期、送車位等也屢見不鮮。

上班族潘貝貝籌劃買房已經(jīng)大半年了，她近期考察過融創(chuàng)大河辰院、謙祥錢隆城、綠都青云敘、和昌優(yōu)地等多個(gè)樓盤，表示各家售樓部都是門可羅雀，看房的人三三兩兩。“0首付、組合貸、買房送車，優(yōu)惠五花八門。”

金水北的華瑞紫金嘉苑特價(jià)房12000-13000元/平米，以超高性價(jià)比成功躋身“網(wǎng)紅盤”，市中心的泉舜上城推出小戶型特價(jià)房，每平米15000元，比原來的銷售單價(jià)下降2000-3000元。

在南龍湖，最焦灼的要數(shù)龍湖、雅居樂、正商三家房企，它們?cè)?018年拍下地王。這三家拿地的樓面價(jià)在6100元-7500元/平米之間，市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)是均價(jià)1.2萬/平米以上。目前，三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都只有9000元/平米左右。

業(yè)內(nèi)人士透露，鄭州郊區(qū)的新房價(jià)格已經(jīng)跌回到三年前，跌無可跌。南龍湖的雅居樂樓盤，按照現(xiàn)在的價(jià)格銷售，算上建安、資金成本，預(yù)計(jì)銷售完畢，將會(huì)虧損7個(gè)億。

鄭州房價(jià)的“天花板”北龍湖也搖搖欲墜。碧源榮府在售房源均價(jià)4.5萬元/平方米，銷售人員表示，目前有一批特價(jià)房單價(jià)最低至2.8萬元/平米，而該樓盤在2017年拿地時(shí)樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到約2.4萬元/平方米。

“2019年時(shí)鄭州樓市下行，降價(jià)還只是四環(huán)外區(qū)域的局部情況。今年開始，降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)蔓延鄭州所有區(qū)域，尤其7月份之后，市場(chǎng)越來越艱難。”一位地產(chǎn)高管說。

“三條紅線”高壓之下，房企棄利潤保銷量

歷經(jīng)2016年的暴漲，2017年、2018年的調(diào)整回落，2019年的疲軟，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了橫盤震蕩期。值得一提的是，鄭州新房開盤去化率連續(xù)三四年下滑，這一現(xiàn)象與鄭州樓市的調(diào)控周期吻合。

鄭州樓市自2016年調(diào)控以來一直政策嚴(yán)格，既“限購”又“限貸”。今年6月以來，鄭州主城區(qū)及鄭東新區(qū)等先后出臺(tái)了購買商品房“契稅補(bǔ)貼”的暖市政策，稅補(bǔ)最高可達(dá)20%，但依然收效甚微。

畢竟，即便是改善性需求，購房者如果不賣掉手里的房子就沒有購房資格，這顯然不是降價(jià)促銷或者給予購房優(yōu)惠政策就能解決的。

眾所周知，8月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度收緊融資政策，根據(jù)“三條紅線”（剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%和現(xiàn)金短債比不得小于1倍）觸紅情況明確房企舉債標(biāo)準(zhǔn)，如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%；碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。

數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)的到期債務(wù)約1.46萬億。借新債還舊債的路子已經(jīng)逐漸走不通了，房企的資金鏈壓力普遍加大，只能寄希望于加快銷售回流資金。保利潤還是保銷量？開發(fā)商們只能選擇后者。

有真降價(jià)也有真噱頭，盲目“撿漏”可能入坑

房子降價(jià)的背后閃現(xiàn)著開發(fā)商的促銷套路身影。

鄭州的降價(jià)盤基本都在遠(yuǎn)郊區(qū)，三四環(huán)之間，地鐵不通、學(xué)區(qū)空白、設(shè)施薄弱，優(yōu)質(zhì)盤的特價(jià)房大都存在房源位置不佳或者戶型不佳的情況。

“城市外圍的樓盤確實(shí)在降價(jià)，很多樓盤也都有特價(jià)房，但是好樓層、好位置還是降得很少。二環(huán)的萬科世曦均價(jià)17500元/平米，國慶期間靠近高架或者低樓層的特價(jià)房低于1.6萬元/平米，但還需要看樓層的具體位置，一房一價(jià)。”潘貝貝表示，很多降價(jià)的房源還會(huì)把精裝房改成毛坯房。

今年6月中旬，金水區(qū)和昌優(yōu)地開盤，精裝修均價(jià)在18000元/平米，9月底推出毛坯房，均價(jià)15500元/平米，但精裝房源可以擁有河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)思達(dá)外國語小學(xué)入學(xué)名額，毛坯房源則是按片劃分的學(xué)區(qū)。

總而言之，低價(jià)房的缺陷林林總總，除了樓層限制、裝修和學(xué)位區(qū)別，有的是非成套住宅，有的是特定不工整戶型，有的是小地塊、小開發(fā)商，有的衛(wèi)生間沒窗戶，還有的需要全款。

房價(jià)降了是好事，也要看到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，比如產(chǎn)品降級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)、教育承兌的風(fēng)險(xiǎn)、交付降標(biāo)簡配的風(fēng)險(xiǎn)和不能如期交房的風(fēng)險(xiǎn)。謹(jǐn)記客觀規(guī)律：房價(jià)漲了，房子品質(zhì)未必會(huì)提升，但如果價(jià)格大幅度下跌，房子品質(zhì)一定會(huì)下降。

如果看到銷售人員博眼球的“撿漏”“打折”就腦子一熱買了套房，可能不小心就被套牢在坑底。房子不是普通的消費(fèi)品，買貴不買差，它可能涉及到一個(gè)家庭幾十年的理財(cái)規(guī)劃，一著不慎滿盤皆輸，千萬不能光圖便宜。

鄭州的房價(jià)還會(huì)大起大落嗎？在目前國內(nèi)構(gòu)建雙循環(huán)的背景下，刺激內(nèi)需成為最大考量，房地產(chǎn)調(diào)控政策恐怕很難有大的松動(dòng)。但穩(wěn)房價(jià)不等于降房價(jià)，希冀把市場(chǎng)四年來漲上去的價(jià)格全部吐出來純屬癡人說夢(mèng)，客觀規(guī)律也不可能允許。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱，降價(jià)并不能創(chuàng)造大量需求，只能短期消耗現(xiàn)有市場(chǎng)。在買賣雙方趨于理性的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)大范圍降價(jià)潮的概率較小。

對(duì)于剛需一族來說，如果價(jià)格優(yōu)惠、需求相符，那么當(dāng)下永遠(yuǎn)是買房的最佳時(shí)機(jī)。（財(cái)經(jīng)豫言 王聰兒）