獨家|“金九銀十”鄭州房價不漲反降，買房需當心“撿漏”陷阱

降價氛圍從未如此濃厚，買還是不買？

今年8月底，鄭州四環精裝修住宅價格已經跌至1萬元/平米以下。2016年6月，鄭州綠地城項目首次開盤，成交均價9400元/平米，2020年8月，綠地城工抵房帶裝修9900元/平米，一萬定房、3萬網簽、首付分期；主城區價格也不斷下探，三環內的名門橙邦，特價房已經從每平米一萬四降價到一萬三、一萬二再到11XXX元。

四年來的漲幅如同黃粱一夢中的幻影，再考慮到貨幣的購買力下降和通脹因素，不漲價已經是降價了。

9月中旬，河南省房地產業商會會長閉門會上，多家河南房企掌門人表示：降價促銷弊大于利，不帶頭降價。此舉備受爭議，有媒體直指其涉嫌行業綁架。根據易居研究院的數據，“金九”鄭州新房市場成交面積同比下滑22%。

十一黃金周，市場依舊不溫不火。360房產統計，10月1日至7日鄭州新房總成交量不足2000套。

不降價聯盟締結滿月：郊區跌無可跌，主城價格震動

河南龍頭房企不降價聯盟剛成立就面臨分崩離析。“金九銀十”房企紛紛打響促銷戰，光明正大或者偷偷摸摸地降價打折，特價房已經是項目標配，零首付、首付分期、送車位等也屢見不鮮。

上班族潘貝貝籌劃買房已經大半年了，她近期考察過融創大河辰院、謙祥錢隆城、綠都青云敘、和昌優地等多個樓盤，表示各家售樓部都是門可羅雀，看房的人三三兩兩。“0首付、組合貸、買房送車，優惠五花八門。”

金水北的華瑞紫金嘉苑特價房12000-13000元/平米，以超高性價比成功躋身“網紅盤”，市中心的泉舜上城推出小戶型特價房，每平米15000元，比原來的銷售單價下降2000-3000元。

在南龍湖，最焦灼的要數龍湖、雅居樂、正商三家房企，它們曾在2018年拍下地王。這三家拿地的樓面價在6100元-7500元/平米之間，市場預測項目盈虧平衡點是均價1.2萬/平米以上。目前，三個項目均價都只有9000元/平米左右。

業內人士透露，鄭州郊區的新房價格已經跌回到三年前，跌無可跌。南龍湖的雅居樂樓盤，按照現在的價格銷售，算上建安、資金成本，預計銷售完畢，將會虧損7個億。

鄭州房價的“天花板”北龍湖也搖搖欲墜。碧源榮府在售房源均價4.5萬元/平方米，銷售人員表示，目前有一批特價房單價最低至2.8萬元/平米，而該樓盤在2017年拿地時樓面價已經達到約2.4萬元/平方米。

“2019年時鄭州樓市下行，降價還只是四環外區域的局部情況。今年開始，降價趨勢已經蔓延鄭州所有區域，尤其7月份之后，市場越來越艱難。”一位地產高管說。

“三條紅線”高壓之下，房企棄利潤保銷量

歷經2016年的暴漲，2017年、2018年的調整回落，2019年的疲軟，鄭州房地產市場已經進入了橫盤震蕩期。值得一提的是，鄭州新房開盤去化率連續三四年下滑，這一現象與鄭州樓市的調控周期吻合。

鄭州樓市自2016年調控以來一直政策嚴格，既“限購”又“限貸”。今年6月以來，鄭州主城區及鄭東新區等先后出臺了購買商品房“契稅補貼”的暖市政策，稅補最高可達20%，但依然收效甚微。

畢竟，即便是改善性需求，購房者如果不賣掉手里的房子就沒有購房資格，這顯然不是降價促銷或者給予購房優惠政策就能解決的。

眾所周知，8月份以來，房地產市場再度收緊融資政策，根據“三條紅線”（剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%和現金短債比不得小于1倍）觸紅情況明確房企舉債標準，如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

數據顯示，今年房地產的到期債務約1.46萬億。借新債還舊債的路子已經逐漸走不通了，房企的資金鏈壓力普遍加大，只能寄希望于加快銷售回流資金。保利潤還是保銷量？開發商們只能選擇后者。

有真降價也有真噱頭，盲目“撿漏”可能入坑

房子降價的背后閃現著開發商的促銷套路身影。

鄭州的降價盤基本都在遠郊區，三四環之間，地鐵不通、學區空白、設施薄弱，優質盤的特價房大都存在房源位置不佳或者戶型不佳的情況。

“城市外圍的樓盤確實在降價，很多樓盤也都有特價房，但是好樓層、好位置還是降得很少。二環的萬科世曦均價17500元/平米，國慶期間靠近高架或者低樓層的特價房低于1.6萬元/平米，但還需要看樓層的具體位置，一房一價。”潘貝貝表示，很多降價的房源還會把精裝房改成毛坯房。

今年6月中旬，金水區和昌優地開盤，精裝修均價在18000元/平米，9月底推出毛坯房，均價15500元/平米，但精裝房源可以擁有河南省實驗中學思達外國語小學入學名額，毛坯房源則是按片劃分的學區。

總而言之，低價房的缺陷林林總總，除了樓層限制、裝修和學位區別，有的是非成套住宅，有的是特定不工整戶型，有的是小地塊、小開發商，有的衛生間沒窗戶，還有的需要全款。

房價降了是好事，也要看到隱藏的風險，比如產品降級的風險、教育承兌的風險、交付降標簡配的風險和不能如期交房的風險。謹記客觀規律：房價漲了，房子品質未必會提升，但如果價格大幅度下跌，房子品質一定會下降。

如果看到銷售人員博眼球的“撿漏”“打折”就腦子一熱買了套房，可能不小心就被套牢在坑底。房子不是普通的消費品，買貴不買差，它可能涉及到一個家庭幾十年的理財規劃，一著不慎滿盤皆輸，千萬不能光圖便宜。

鄭州的房價還會大起大落嗎？在目前國內構建雙循環的背景下，刺激內需成為最大考量，房地產調控政策恐怕很難有大的松動。但穩房價不等于降房價，希冀把市場四年來漲上去的價格全部吐出來純屬癡人說夢，客觀規律也不可能允許。

貝殼研究院高級分析師潘浩稱，降價并不能創造大量需求，只能短期消耗現有市場。在買賣雙方趨于理性的情況下，市場出現大范圍降價潮的概率較小。

對于剛需一族來說，如果價格優惠、需求相符，那么當下永遠是買房的最佳時機。（財經豫言 王聰兒）